Huis verkopen? Veel gestelde vragen op een rij

Ik beantwoord natuurlijk graag persoonlijk uw vragen. U kunt mij bellen op 06  54681347 of bereiken via het contactformulier. Maar de meest gestelde vragen aan een verkoopmakelaar heb ik alvast op een rij gezet.

Als de verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken – dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden- , dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte.

Als koper krijgt u niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de partijen het eens zijn over ontbindende voorwaarden en aanvullende afspraken voordat de koopakte wordt opgemaakt. Een mogelijke aanvullende afspraak is een boeteclausule als één van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt.

De Wet Koop Onroerende Zaken bepaalt dat de koop pas rechtsgeldig is als beide partijen de koopakte hebben ondertekend.

Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop en zijn eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Tijdens de bedenktijd kan een koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. De koper heeft de gelegenheid om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen. De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag na de dag dat de koper de door beide partijen ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd.

Kosten Koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper bedragen ongeveer 2% van de koopprijs. Onder de kosten voor de koper vallen de volgende posten:

  • overdrachtsbelasting
  • notariskosten voor de opmaak van de akte van levering
  • kadasterkosten voor inschrijving akte van levering

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten.

Nee. Onder de Kosten Koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

De NVM stelt een model koopovereenkomsten beschikbaar aan haar leden, de aangesloten makelaarskantoren. Wel kunt u een model koopovereenkomst opvragen bij de Vereniging Eigen Huis.

Een opdracht tot taxatie is een opdracht tot het geven van een waardeoordeel over een pand en het uitbrengen van een rapport over dit pand. Een opdracht tot taxatie is niet hetzelfde als een opdracht tot het verrichten van een bouwtechnische keuring.

Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan ‘vrij op naam’ (v.o.n.) aangeboden. Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:

  •  overdrachtsbelasting
  •  kadasterkosten voor inschrijving akte van levering
  •  notariskosten voor de opmaak van de akte van levering

De koper betaalt bij vrij op naam zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte.

Onder vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning, dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

De Wet Koop Onroerende Zaken is per 1 september 2003 in werking. De wet regelt onder andere de bedenktijd en het ‘schriftelijkheidsvereiste’. De wet vereist dat de afspraken over de (ver)koop van een huis schriftelijk zijn vastgelegd.

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit moet de makelaar wel aan de betrokkenen kenbaar maken.

Bij de opname meet ik het aantal vierkante meters van een woning volgens een NVM-meetinstructie. Deze instructie beschrijft precies wat er wel of niet wordt meegerekend als gebruiksoppervlakte van een woning of appartement. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar vier ruimten:

  • woonruimte, zoals woon- en slaapkamers, wc, gang en meterkast
  • overige inpandige ruimte, zoals aangebouwde garage en zolder met vlizotra
  • gebouwgebonden buitenruimte, zoals balkon en loggia
  • externe bergruimte, zoals losstaande schuur en losstaande garage

Alleen vanaf +1.50 m

Aandachtspunt bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte is bijvoorbeeld dat alleen vierkante meters meetellen daar waar de hoogte minimaal 1,5 meter is. De buitenmuren worden niet mee gemeten, de binnenmuren wel. Nissen kleiner dan 0,5 m2 tellen niet mee.

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat er een serieuze gegadigde is voor de woning. Aan deze gegadigde heeft de makelaar toegezegd transacties met anderen niet te bevorderen. In deze periode kunnen bezichtigingen doorgaan. De makelaar moet dan wel duidelijk aangeven dat het object ‘onder bod’ is.

U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is een optie vaak gebruikelijk. Beide partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd.

Bij het aankopen van een bestaande woning wordt ook ten onrechte het begrip ‘optie’ gebruikt. Dan worden toezeggingen bedoeld die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens de onderhandeling, bijvoorbeeld dat de koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod.

Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of zij in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen doen.

Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – natuurlijk in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard moet hij eerst de eventuele gedane toezeggingen nakomen.

Ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder “Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?”), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.

Nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.

De makelaar bepaalt zelf zijn tarieven. De NVM kent geen (advies)tarieven of richtlijnen voor het berekenen van courtage (de financiële beloning van de makelaar), taxatiekosten, kosten voor beheer, enzovoort. Tarieven kunnen per makelaarskantoor verschillen. Voordat u opdracht geeft, moet u zelf bepalen welke diensten u van de makelaar verwacht en met de makelaar het tarief voor deze diensten overeenkomen.

Het tijdelijk verhuren van te koop staande woningen heeft risico’s. Zo is een verhuurde woning mogelijk lastiger te verkopen. Ook is het nog de vraag of de huurder op tijd betaalt en hoe de huurder omgaat met uw woning. Het grootste probleem bij tijdelijke verhuur kan zijn dat de huurder de woning niet wil verlaten zodra de woning is verkocht.

Artikel 6 lid 3 van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM bepaalt dat de consument bij het intrekken nimmer schadeplichtig is. De makelaar heeft wel recht op vergoeding van gemaakte kosten (zoals genoemd in artikel 17). Een makelaar heeft alleen recht op zogenaamde intrekkingskosten als hiervoor een regeling is getroffen bij de opdracht.

Veel gestelde vragen en antwoorden is een bewerking van informatie van de NVM

Meer vragen over het verkopen van een huis of appartement? Bel 06  54681347 of neem contact op het het [easy-contactform id=122 modal=”contactformulier”]